전월세 전환 계산기

법정 전월세 전환율 상한 (2026년 기준)

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 전환되는 금액 × 전환율 ÷ 12를 넘는 월세를 받지 못하게 합니다. 전환율은 다음 두 비율 중 낮은 쪽입니다(시행령 제9조).

한국은행 기준금리 연 3.00%는 2026-08-27에 정해진 값이며 2026-10-19 현재 유지되고 있습니다. 금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 상한도 바로 바뀝니다.

계산 공식과 예시

전세 → 월세

월세 = (현재 보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12.
예: 전세 3억원을 보증금 1억원 + 월세로 바꾸면 전환 금액은 2억원이고, 법정 상한 5.0%를 적용한 월세는 2억 × 5.0% ÷ 12 = 833,333원까지입니다. 임대인이 6%를 요구하면 월세가 100만원이 되어 상한보다 166,667원 많습니다.

월세 → 전세

늘릴 보증금 = (현재 월세 − 전환 후 월세) × 12 ÷ 전환율.
예: 보증금 5천만원 + 월세 100만원을 전세로 바꾸면 100만 × 12 ÷ 5% = 2억4천만원을 더해 전세 2억9천만원에 해당합니다. 전환율이 높을수록 같은 월세에 해당하는 보증금은 작아집니다.

원 미만은 버립니다. 중개보수는 중개보수 계산기로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문과 주의사항

상한보다 높은 전환율로 계약하면 어떻게 되나요?

임차인에게 불리한 약정은 효력이 없고(제10조), 상한을 넘겨 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).

월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있나요?

법은 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 제한합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 당사자가 정하며, 이 계산기는 같은 전환율로 역산한 참고값을 보여 줍니다.

언제 적용되나요?

계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 국토교통부는 계약갱신요구권을 행사한 경우 전세를 월세로 바꾸려면 임차인 동의가 필요하고, 동의해 바꾸더라도 법정 전환율이 적용된다고 설명합니다. 새 임차인과 처음 맺는 계약에 대해서는 해석이 갈릴 수 있으니 전문가와 확인하세요.

상가도 같은가요?

아니요. 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율(현재 12%)이 상한이며, 환산보증금 등 적용 범위도 따로 있습니다. 이 계산기는 주택 임대차만 계산합니다.

출처

• 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2026.1.2. 시행) 제7조의2·제10조·제10조의2: 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 시행령(2026.7.1. 시행) 제9조: 국가법령정보센터
• 한국은행 기준금리 추이(연 3.00%, 2026-08-27): 한국은행 (2026-10-19 확인)
• 갱신 계약의 전환율 적용: 정책브리핑, 개정 주택임대차보호법 질의응답
• 상가건물 임대차보호법 제12조, 시행령 제5조: 국가법령정보센터

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